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100万円以下の土地の相続登記は非課税！？

不動産の名義人が亡くなった場合、相続人に名義を変更する登記（相続登記）を申請する必要があります。相続登記の申請の際には印紙を購入して登録免許税を納めなければなりません。この税金の計算方法は対象の不動産の固定資産税評価額（1,000円未満切り捨て）に0.4%を乗じて計算した金額（100円未満切り捨て）です。

しかし、税制が改正されて、土地については令和7年3月31日までに相続（遺贈を含む。）による所有権移転登記又は所有権保存登記を申請する場合、評価額が100万円以下であれば非課税になりました。ただし、当該免税の適用を受けるためには登記申請書に「租税特別措置法第８４条の２の３第１項により非課税」と記載しなければならないため注意が必要です。

会社の登記には期限があります！

法人を設立すると商業登記簿が作られます。商業登記には会社の商号、本店、事業目的、役員等が記録されますが、その登記事項を変更すると、原則として２週間以内に変更登記を申請する義務があります。

よく忘れられるのは、役員変更登記です。株式会社の役員には必ず任期(非公開会社であれば最長10年)があります。任期が満了すると再度就任した場合であっても重任の登記が必要ですが、重任の場合は内容に変更がないという認識で登記しなくても良いと誤解されている方もいるようです。ただ、一定期間登記申請がなされないと職権で解散登記をされるリスクがあるため注意しなければなりません。
役員の任期は会社の定款で定められているので、定款と商業登記簿を確認して任期がいつまでなのかを把握しておきましょう。

なお、2週間が経過しても登記申請は受け付けられますが、100万円以下の過料を課せられる可能性があります。

 


 
兄弟姉妹による相続は大変！？
人が亡くなると被相続人の遺産を引き継ぐ相続の手続きが必要です。法律では法定相続人が定められていて順位があります。被相続人に配偶者と子がいるケースでは、配偶者と子が2分の1ずつ取得することはよく知られています。しかし、子がいないケースでは配偶者に加えて故人の両親も相続人になり、さらに両親、祖父母が亡くなってるケースでは故人の兄弟姉妹が相続人になるのです。また、独身で亡くなったケースでは、両親、祖父母が亡くなっていれば兄弟姉妹が相続人になります。
兄弟姉妹が相続人になるケースでは、戸籍の収集が膨大に必要になることもあります。また、相続人同士が疎遠であり、手続きが進まないということも少なくありません。

そのようなときは、司法書士に依頼してみてはいかがでしょうか。各相続人からの委任状をいただくことで、相続手続きを包括的に任せられます。司法書士に委任することで戸籍収集、不動産登記、預金等の払戻し手続き等大変な手続きから解放されます。また、必要に応じて相続した不動産の売却代理や税理士の紹介も可能なため、相続人の方々の負担を大幅に減らすことができます。
引っ越しをしたら不動産の住所変更登記を！
引っ越しをしたら住民票を異動しますが、不動産登記の所有者の住所は、登記申請をしなければ変わりません。住所変更登記は現時点では義務ではありませんが、法改正されたため今後義務化される予定です。
また、住所変更登記をしないと不動産の売却、贈与等による所有権移転登記やお金を借りた時にする担保設定ができず、余計な手間が増えてしまうおそれがあります。
住所を変更すると免許証、金融機関の登録情報の変更等、するべき手続きがたくさんあり大変ですが、不動産を所有されてる方は登記の住所変更も忘れないように注意が必要です。
遺言について
『遺言を書くのはまだ早い』、『遺言を書くなんて縁起が悪い』と考え、遺言を書かずに亡くなるケースはよく聞きます。また、遺言の必要性に気づいた親族が慌てて当事務所に相談に来られることも少なくありません。しかし、その時点では既にご本人の判断能力、意思能力が著しく低下していると遺言書を作成することはできなくなってしまいます。
遺言書があれば相続手続きを円滑に進められる場合も多々あります。
特に子供がいない夫婦で、相続人が配偶者と兄弟の人は遺言書を残すことで配偶者に財産をスムーズに承継できます。兄弟には遺留分という最低相続分を確保する権利がないため、遺言書に全資産を配偶者に相続させる内容であっても兄弟には異論を挟む余地がありません。遺言がないと、兄弟と仲が良くない場合等は相続のときに配偶者に法定相続分を主張する可能性も高まります。遺言書を早めに作成しておくことで、配偶者の心労を軽減できるのではないでしょうか。
ただし、遺言には要件があり、それを満たさないと無効になります。相続手続きを確実に実行できるように、遺言書を作成する際は専門家に相談されることをおすすめします。
会社と取締役の不動産取引には注意
会社、取締役間の不動産売買は比較的よく行われます。
当事務所でも何度も受任してきました。
依頼者である会社の代表者の中には、会社の所有物はご自身のものと考え、簡単に売買が成立するものと認識されている方もいらっしゃいました。しかし、会社の財産と代表取締役個人の財産は切り離して考えなければなりません。会社と取締役の取引では、市場価格よりも不当に安い金額で売買される可能性が高まり、会社に損失が発生しかねません。つまり、会社と取締役の不動産売買は利益相反行為になります。
そのため、利益相反行為に該当する取引にあたっては、前提として株主総会又は取締役会の承認が必要であり、所有権移転登記の申請の際に法務局に提出を求められるため注意しましょう。
 
株式会社を設立する方法について
株式会社の設立する場合、一般的に次のような手順を踏みます。
【定款の作成】会社の名称、事業の目的、事業年度、資本金等の重要な事項を記載します。

【定款の認証】公証役場にて公証人に定款を認証してもらいます。定款には紙の定款と電子定款があります。紙定款にした場合、4万円分の収入印紙を貼付しなければなりません。一方、電子定款の場合は印紙代はかかりませんが、電子定款にする環境を用意するには費用と手間がかかるため、ご自身で手続きをする場合は紙定款を選択することになるケースが多いと思います。司法書士等の専門家に依頼した場合は電子定款に対応している事務所が多いです。

【印章の作成】法人の実印等

【資本金の払込み】発起人の銀行口座に資本金を振り込みます。

【登記申請】資本金の払込みから2週間以内に本店の所在地を管轄する法務局に設立登記の申請をします。登記申請をした日が会社の設立日です。

登記申請からおよそ7-10日程で完了することが多いです。登記が完了すると登記事項証明書や印鑑証明書を取得できるようになり、会社の銀行口座の開設や税務署等に各種届け出ができます。
建物を新築したときにする登記について
建物を新築したら１か月以内に表題登記をしなければなりません。表題登記とは、建物の所在、種類、構造、床面積等を公示する登記のことをいいます。この登記申請は所有者本人が行うことも可能ですが、一般的には土地家屋調査士に依頼するケースが多いです。

そして、表題建物が完了したら所有権保存という登記を申請できます。この登記については法律上の義務があるわけではありませんが、この登記をしないと登記識別情報(権利証)が通知されません。登記識別情報は建物を売却したり贈与するときに必要になる重要な情報です。また、住宅ローンをする場合は所有権保存登記を申請しなければなりません。金融機関が融資をする場合、建物と土地に抵当権という担保を設定することが条件になりますが、その前提として所有権保存登記が必要になるためです。

当事務所では、建物を新築した際に必要になる登記手続きを土地家屋調査士と連携してワンストップで承ります。お気軽にご相談ください。
相続が発生したときの相談先
急に夫が亡くなり、何をどうすれば良いのか分からないというご相談がありました。

相続手続きは多岐に亘り、特に初めての場合は何から始めれば良いのか分からないという方も多くいらっしゃいます。

相続の専門家である司法書士に依頼した場合、複雑な手続きを一連の流れで任せられます。

例として次のような手続きを代理できます。
戸籍収集による相続人の調査
不動産等の財産の特定
遺産分割協議書の作成
不動産の相続登記
預貯金の払戻し、解約
株式や投資信託の名義変更
生命保険金の請求

また、当事務所は税理士、弁護士、土地家屋調査士等の各専門家とのネットワークがあるため、必要に応じて各分野の専門家を紹介することもできます。司法書士に依頼することで、ご自身で各専門家を探す手間がなくなるのも大きなメリットではないでしょうか。

相続が発生したらまずはお気軽に司法書士にご相談ください。
家庭裁判所に関する手続きについて

　司法書士は、不動産登記や商業登記等の法務局に関係する手続きをする専門家と認識されている方が多いです。実際、不動産登記に限定した業務のみをしている司法書士事務所は多くあります。しかし、裁判所に提出する書類の作成も司法書士は業務として行うことができます。以下では、司法書士が依頼を受けることが多い家庭裁判所に関する手続きについて記載します。

相続放棄

　相続放棄は、家庭裁判所に申立てすることで相続財産の全てについて放棄する手続きです。原則として、被相続人の死亡を知った日から３か月以内に申し立てしなければなりません。
　相続放棄には、遺言者の除籍謄本や相続人の戸籍謄本等の書類を収集して申立書を作成する必要がありますが、司法書士が代行できます。

遺言書の検認

　遺言は、公正証書で作成したものや法務局にて保管された遺言書を除き、遺言者の死後に家庭裁判所で遺言の存在及び内容を確認する手続きを経なければなりません。この手続きを検認といいます。検認手続きをしないと、相続登記や預金の払戻し等、遺言に基づいた相続手続きをすることができません。

特別代理人選任の申立

　親権者である父又は母が、自分の子との間でお互いに利益が相反する行為（これを「利益相反行為」といいます。）をするには、子のために特別代理人を選任することを家庭裁判所に請求する必要があります。例えば、父が死亡して遺産分割協議をするにあたり、母と未成年の子は利益相反関係に当たります。この場合、母は子を代理することができず、第三者が子の代理として協議をします。

相続財産管理人の申立

　この手続きは、相続人が行方不明で遺産分割などの手続きが行えない場合に行う手続きです。遺産分割協議は相続人全員の合意によって成立しますが、相続人の中に行方不明者がいると手続きが進まないため、裁判所から相続財産管理人として選任された司法書士等が行方不明者の代理として遺産分割協議をします。

遺産分割調停の申立

　この手続きは、相続人間で争いが生じた時に行われることが多いです。各相続人の取得分等を決めて、裁判所の判決と同様な効果がある調停調書が作成されます。その他の利用方法として、後々のトラブルを防ぐためにすることもあります。

家族信託について

　家族信託とは、「自分の財産を管理することが、認知症等によって難しくなった場合に備えて、委託者（財産を受託者に託す人のこと）が受託者（財産を委託から託される人のこと）にその財産の管理や処分を託す方法」のことをいいます。家族信託は、正式な法律用語ではありませんが、便宜上この言葉を使って制度の概要をお伝えします。

主なメリット
【認知症への備え】
　例えば、親が認知症になった後に親の不動産を売却するには、成年後見人の選任が必要になります。しかし、家族信託の契約を締結して名義を受託者に移転していた場合は成年後見人を選任することなく、受託者の判断で不動産を売却することができます。

【成年後見よりも柔軟に財産を管理・処分できる】
　成年後見は、一度の法律行為を目的とした利用であっても、原則として制度の利用を中止することができず、生涯にわたり後見人がつき、家庭裁判所への報告が毎年義務付けられます。また、本人にとって利益になることしかできないため、相続税対策等のための財産処分は事実上不可能です。一方、家族信託は、契約に基づき本人の意向にしたがった財産の管理や処分ができるようになります。

【遺言ではできないことも可能】
　遺言の場合、財産を次に承継する者しか指定することができませんが、家族信託の場合、次の次の財産を承継する者の指定もできます。しかし他の相続人の遺留分については検討を要します。

主なデメリット
【家族間でもめる可能性がある】
　受託者を誰にするのかで話し合いが難航する可能性があります。家族に信託する趣旨の理解をしてもらうことが大切です。

【新しい制度のため不明瞭な点がある】
　家族信託はまだ十分に普及しているとは言えません。そのため、税務上の問題や法律上の解釈が不透明な点もあります。また、信託専用の口座を開設できる金融機関は少なく、開設できたとしても要件が厳しいケースも見られます。

　
　しかし、高齢化社会が進む状況を考えると、家族信託の需要はますます高まるのではないでしょうか。
相続人の中に未成年者がいる場合の相続手続きについて
未成年の子がいる夫が亡くなったが、相続手続きはどうすれば良いのかというご相談がありました。
法律上、未成年者は単独では有効な法律行為ができません。そのため、相続手続きに必要となる遺産分割協議等を自分の判断で行うことができません。
その代わりとして、家庭裁判所に申立てることで特別代理人が未成年者の代理人になって遺産分割協議など相続手続きの際に必要になる法律行為をします。
では、特別代理人には誰がなれるのでしょうか。上記のケースでは、特別代理人には相続人である母は就任できません。母と子は同じ相続人という立場であるため、利害が一致せず、母が遺産を多く取得することもできてしまうためです。したがって、その場合は司法書士等の専門家が就任することも多いです。なお、特別代理人は申立ての段階で指定することができます。
今回のご相談では、未成年の子の特別代理人に就任して遺産分割協議への参加から相続手続きまで受任しました。
勝手に解散の登記をされるケースにご注意を！
株式会社、一般財団法人及び一般社団法人は、最後の登記から一定の間登記されていないと、役員変更等の登記を申請するか「まだ事業を廃止していない」旨の届け出をしなければ職権で登記官によって解散の登記がなされます。その期間は次のとおりです。
株式会社・・・最後の登記から12年間
一般社団法人・・・最後の登記から5年間
一般財団法人・・・最後の登記から5年間
有限会社については、役員の任期がないため登記の期間制限がないことから職権で解散登記をされることはありません。

株式を公開していない株式会社は、取締役の任期を最長で10年にすることができます。しかし、10年後に重任する場合にその登記をすることを忘れてしまい最後の登記から12年経過してしまうことが散見されるため注意が必要です。

解散の登記がされてしまった場合は、その登記の日から3か月以内に限り、株式会社は株主総会の特別決議のよる承認があれば会社の継続ができます。また、一般財団法人は評議員会の特別決議、一般社団法人は社員総会の特別決議による承認によって法人の継続ができます。

解散の登記をされると清算人の登記等、色々と面倒な手続きが生じるため、日頃から役員の任期を管理して登記手続きを速やかに行うことをおすすめします。
相続した土地に買戻特約の登記がされていたというご相談
買戻特約とは、不動産の売主が、売却代金と契約費用を買主に返還することによって売買契約を解除し、目的物を取り戻すことができる契約のことをいいます（民法579条）。この制度は、宅地造成をする公社が、土地を買い受けた個人がその後に第三者に転売しないことや住宅を建てること等の条件を遵守させるために、特約として定めることが多いです。買主がこの条件を守らなかった場合は土地を買い戻すことができます。一方、個人間でこの特約をつける例としては、借金の担保として不動産の所有権を移転して、返済が完了したら買い戻すというときに使われます。そのため、借金を返済できなかった場合には、そのまま不動産の所有権を取得できます。
なお、買戻可能期間は最長10年であり、期間を定めなかった場合は5年です。この期間の経過後は買い戻すことができなくなりますが、買戻権の抹消登記手続きをしないと、不動産の所有者は第三者に売却等をすることが困難です。
また、買戻権者が亡くなった場合はその相続人全員が登記申請当事者になりますが、相続人の数が多い場合、全員に協力してもらうことは困難です。そのため、登記するための手段として裁判手続きにて判決が確定すれば、買戻権者の相続人の協力を得ずとも、買戻権の抹消登記ができます。




 
認知症の親が所有する不動産の売却についてのご相談
相談者Aさんは、父親Bさんの認知症が悪化して自宅で介護することが困難になったため、施設への入居を検討していました。しかし、入居のための手持ち資金が不十分なため、Bさん所有の不動産を売却してその資金に充てたいとのことでした。不動産を売却するには、名義人の意思能力や判断能力が十分に備わっている必要がありますが、Bさんは認知症を罹患しているため売却できる状態ではありません。そこで、Aさんに、成年後見の制度をご説明しました。
成年後見とは、認知症などで意思能力などが十分でない人の財産や権利を保護するためにできた制度で、就任した成年後見人が、被後見人の生活に必要な色々な手続きを代行することができます。なお、司法書士は、成年後見の申立てから就任まですることができます。この事例では、当職がBさんの後見申立てから就任まで受任して、比較的短時間で不動産の売却と施設へのご入居が決まりました。
司法書士は日常的に不動産業者との取引があり、また、成年後見人として福祉施設や福祉の専門家とのつながりもあるため、各専門家と連携してスムーズに物事が進みます。
成年後見については、まずは司法書士に相談してみることをおすすめします。
遺言による相続登記の委任者についてのご相談
遺言書に遺言執行者(遺言の内容を実現するために必要な手続きをする人のことです。)が指定されている場合、相続登記を依頼する司法書士への委任者は、誰になるのかというご相談がありました。
相続人に相続を原因として所有権移転登記をする場合(清算型遺贈による場合を除きます。)、遺言執行者は登記申請権限がないため委任者にはならず、通常の相続登記と同様、権利取得する相続人からの委任状が必要です。
しかし、遺贈を原因とする所有権移転登記をする場合は受遺者と遺言執行者からの委任状で登記手続きができます。なお、遺言執行者を定めていない場合は相続人全員からの委任状が必要です。一般的に、相続人は第三者への遺贈のための登記手続きに協力しないため、遺言執行者を定めておかないと遺言の内容を実現することが困難になります。
そのため、遺言書には遺言執行者を指定しておくことをおすすめします。
どれが権利証か分からないというご質問
登記済証又は登記識別情報通知(以下「権利証」といいます。)は所有権を取得した場合に発行されます。権利証には登記の日付や受付番号、物件の表示などが記載されていて、登記簿を見ればどれがその物件の権利証なのか分かることが多いです。
しかし、所有権を取得した後に分筆(一つの土地を複数に分けることです。)した場合は分かりづらくなります。土地を分筆すると分筆後の土地については権利証が発行されないためです。したがって、分筆した場合は分筆後の物件の表示と権利証に記載された物件の表示が異なるため混乱するのです。特に分筆を繰り返した土地のケースは、遡って登記簿を取得しないと判断できません。登記手続きに不慣れな場合、どれがこの土地の権利証なのか判断するのがとても難しいです。
一方、合筆(複数の土地を一つにまとめることです。)をした場合は新たな権利証が発行されるため、その判断が容易です。
司法書士に所有権移転登記や抵当権設定登記等を依頼した際、事前に権利証の確認をお願いするケースが多いのは、権利証を決済日にその場で判断するのを避けたい気持ちもあります。
そのため、司法書士から権利証の事前確認のお願いがありましたら、ご協力いただければ大変助かります。
権利証をなくしてしまったというご相談
不動産の所有権を移転する場合、相続のときを除き、原則として権利証(正式には登記済証又は登記識別情報)を法務局に添付書類として提出します。なお、権利証は紛失しても再交付されません。
相談者(Aさん)は、不動産を売却したいが権利証をなくしてしまったとのことでした。
権利証をなくした場合、所有権移転登記をする方法は以下の3つです。

①事前通知
②資格者代理人による本人確認情報 の提出
③公証人による認証
一般的に、売買を原因とする所有権移転登記で利用されるのは、②の資格者代理人(司法書士等)による本人確認情報を法務局に提出する方法です。Aさんのケースでも、司法書士がAさんに紛失の経緯等を詳細にお聞きして本人確認情報を作成し、法務局に提出して無事に所有権移転登記が完了しました。
見ず知らずの兄弟が判明した
この事例は、相談者(Aさん)の母(Bさん)が亡くなったので、母名義の不動産を自分の名義にする相続登記をしたいという相談でした。面談のときのお話ではAさんの父(Cさん)はすでに亡くなっていて兄弟もいないため、相続人は自分一人(Aさん)とのことでした。相続登記に必要なため、Bさんの戸籍を収集していくと、BさんにはCさんとの婚姻の前に婚姻をしていて、その前夫との間に娘(Dさん)がいることが判明しました。Aさんは生前、BさんからDさんの存在を聞いたことがなく、この事実を初めて知ったと大変驚いていました。このように、相続の時に見ず知らずの相続人が判明したというケースは珍しくありません。たとえ、Bさんが生前Dさんと関わりがなくても、法律上は当然に相続権が発生するため、相続手続きをする上でDさんの協力は必須です。この事例では、Dさんが協力的だったためAさんへの相続登記は問題なく進められましたが、Dさんが相続財産の2分の1を主張してくる等、争いに発展することもあります。
相続時にトラブルになる可能性を低くするためにも、遺言を書いておくことはとても重要です。
養子に出した子供への相続権についてのご相談
相談者(Aさん)は亡くなった夫との間に2人の子供(Bさん、Cさん)がいます。そのうち、Cさんについては出産後間もなく養子に出したため、遺産はBさんにのみ相続させたいという考えでした。しかし、法律上、Aさんの遺産は、養子に出したCさんにも相続権が発生するため、どうすれば良いかと相談を受けました。
私はAさんに公正証書遺言を勧めました。この遺言書であれば、公証人が原本を保管するため紛失や改ざんの心配がなく、内容が無効になることもないからです。
Aさんの相談に基づき、公証役場に提出する書類収集から文案作成までサポートしました。これで希望通りに財産を処分できるとスッキリした様子でした。
仮登記のついている農地についてのご相談
この事例は、相談者(Aさん)の先代が第三者(Bさん)に売却した農地が、本登記の条件が満たされないため仮登記という形で長年放置されていることについてのご相談です。登記簿上、その土地は、相続を経てAさんの名義になり、他人のものなのに自分に所有権がある状態を自分の生前中に解決したいということでした。
まず、仮登記の名義人であるBさんは既に亡くなっていたため、その相続人(Cさん)への相続による仮登記の移転登記を申請しました。
しかし、CさんはBさんと同様、仮登記を本登記にするための農地法の許可を得るための条件を満たすことができませんでした。
そのため、私は、AさんがCさんからその土地を買い戻して、農地法の条件を満たす人に売却されてはどうかと提案しました。この提案に当事者の快諾を得られたため、仮登記を抹消することができました。
Aさんは、60年間も気になっていた仮登記が簡単に抹消できたととても喜んでいました。また、Cさんも、その土地を処分できないかと長年悩んでいたとのことで、解決してホッとしたとおっしゃっていました。
子供がいない夫婦の相続についてのご相談
相談者(Aさん)は妻(Bさん)と共有名義の家に住んでおり、子供がいないが、自分の相続のときの不動産の名義はどうなるのかという相談でした。Aさんの両親は既に亡くなっていましたが、兄(Cさん)がいたため法律上はBさんが4分の3、Cさんが4分の1を取得する権利があることを説明したところ、Aさんは、Cさんの協力を得ずにBさんの名義に変更できるようにすることを希望しました。Bさんも兄弟がいるとのことで、ご夫婦のどちらが先に亡くなってももう一方の名義になるよう、それぞれが公正証書で遺言を作成することを勧めました。
私の提案についてご夫婦とも同意されましたので、遺言作成のサポートをしました。すんなりと手続きが完了したため、こんなに簡単にできるのかと驚いた様子でした。

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